Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında Büyük Değişiklik: Mirasçılara Öncelik Hakkı Geldi!

Ev, arsa veya işyeri gibi bir taşınmazda birden fazla kişi malik olduğunda ve ortaklık sürdürülemez hale geldiğinde açılan "Ortaklığın Giderilmesi" (İzale-i Şüyu) davaları, genellikle taşınmazın icra yoluyla satılmasıyla sonuçlanır. 12. Yargı Paketi (7589 sayılı Kanun) ile bu satış sürecinde, özellikle miras yoluyla intikal eden mallar için önemli niteliğinde bir değişiklik yapıldı.

Yeni Düzenleme Ne Getiriyor?

Artık miras kalan taşınmazların satışında, aile yadigarı mülklerin yabancıların eline geçmesini zorlaştıran, mirasçıyı koruyan yeni bir sistem devrede. Eğer satışı istenen taşınmazın tamamı miras yoluyla edinilmişse ve tüm malikler mirasçıysa, satış süreci şu şekilde işliyor:

1. Sadece Mirasçılara Özel "Birinci Artırma":

Satışa geçildiğinde yapılacak birinci açık artırma, yalnızca malik olan mirasçılara açıktır. Dışarıdan üçüncü kişiler bu ihaleye katılamaz.

• Asgari Teklif Tabanı: Bu kapalı ihalede, taşınmazın belirlenen tahmini değerinin en az %100'ü (tamamı) ve satış masrafları teklif edilmelidir. Amaç, mülkün değerinde kalmasıdır.

  
  

2. Mirasçılar Arası Satış Gerçekleşmezse Ne Olur? (İkinci Artırma) :

Mirasçılar arasındaki bu ilk ihalede alıcı çıkmazsa, dosya kapsamında bir defaya mahsus uygulanan bu hak sona erer.

• İkinci artırma, genel hükümlere göre yapılır ve herkese (üçüncü kişilere) açılır.

  
  

• Bu aşamada taban fiyat, tahmini değerin %50'si + masraflar olarak uygulanır.

  
  

İhaleyi Kazandığı Halde Ödeme Yapmayana Ceza!

Mirasçı olsun ya da olmasın, ihaleyi kazandığı halde bedeli yatırmayan alıcının teminatı yanacak ve ayrıca teklif bedelinin %5'i kadar idari para cezası ödemek zorunda kalacaktır.

Ne Zaman Uygulanacak

Düzenleme, kanunun yayımlanmasıyla birlikte yeni yapılacak satış ilanları için yürürlüğe girmiştir.  

Kanunun yürürlüğünden önce satışı ilan edilmiş dosyalar eski usulle (doğrudan herkese açık ve %50 tabanlı) devam eder; ilanı yeni yapılacak dosyalarda ise bu yeni usulün uygulanması zorunludur. 

Sonuç ve Önemli Uyarı Bu yeni düzenleme, mirasçıların aile mallarını muhafaza etmelerini kolaylaştırmakta, ancak süreci hukuken daha hassas hale getirmektedir. Taşınmazın değerinin doğru tespit edilmesi (Kıymet Takdiri itirazları) ve satış stratejisinin belirlenmesi, mülkü fahiş bedeller ödemeden veya yabancılara kaptırmadan alabilmek açısından hayati önem taşır.

Bu karmaşık satış sürecinde hak kaybı yaşamamak ve mülkiyet haklarınızı en iyi şekilde savunmak için profesyonel hukuki destek almanız önerilir.